Как должна учитываться площадь балконов и лоджий при продаже жилых помещений по договорам долевого участия и договорам купли-продажи в рамках программы?

Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Кроме того, требования к определению площади здания, помещения, утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.09.2011 г. № 531.

     В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Одним из документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), является план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Государственная регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна только в отношении объектов недвижимого имущества, в отношении которых проведен кадастровый учет.

Площадь, определенная с учетом требований к определению площади здания или помещения, установленных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (ч.10 ст.41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), входит в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости (пп.6 ч.1 ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Согласно п.6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30 сентября 2011 г. № 531" общая площадь жилого помещения определяется без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, общая площадь жилого помещения, в том числе вносимая в государственный кадастр недвижимости, не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы. По нашему мнению, в договоре участия в долевом строительстве должна указываться предполагаемая общая площадь жилого помещения без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас.

______________________
Дата актуализации - 11.03.16
Обращаем внимание, что
ответы на вопросы являются экспертным мнением АО «АИЖК».
За официальными разъяснениями по вопросам реализации программы «Жилье для российской семьи» необходимо обращаться в Минстрой России.